Ключ к прибыльности прачечной самообслуживания: выбор места и оценка магазина

В прачечная самообслуживания рынке, при одних и тех же инвестициях одни магазины остаются прибыльными, а другие работают в убыток. Сегодня отраслевая конкуренция сместилась от инвестиций в оборудование к выбору места и оценке магазина. Многие ведущие сетевые бренды представлены на японском рынке прачечных самообслуживания. Они разрабатывают различные решения по выбору площадки. Кроме того, они создают воспроизводимый метод оценки магазинов и инвестиций. Это дает ценную информацию для глобального прачечная самообслуживания инвесторы.

Различные стратегии выбора места

● МОЙКА

Эта зарегистрированная на бирже компания использует централизованное управление со стороны штаб-квартиры. Он развивает операционное управление в стандартизированные продукты с удаленным обслуживанием клиентов, проверками и сетями технического обслуживания. Это снижает ежедневную нагрузку оператора одного магазина.

● Прачечная «Блю Скай»

Его основная стратегия – связать коммерческие объекты. Магазины расположены на парковках супермаркетов. Покупатели стирают вещи во время покупок. Им не нужно тратить дополнительное время на стирку. Торговый центр также обеспечивает постоянный поток клиентов.

● Прачечная Балуко

Основное внимание уделяется космическому опыту. Компания разрабатывает программы стирки и проекты по чистке пуховых одеял. Это создает более комфортный сценарий потребления для семейных клиентов.

● Мама Чао

Это упрощает затраты на франшизу. Он не взимает плату за использование бренда, но предоставляет оборудование и удаленную оперативную поддержку.

● Пьеро

Сотрудничает с владельцами недвижимости. Это помогает превратить пустующие коммерческие помещения в прачечные самообслуживания.

Эти сетевые бренды отражают тот факт, что выбор места для прачечных зависит не только от общей численности населения района, но и от путей движения клиентов. Например, расположены ли магазины вдоль дороги, по которой жители едут домой, есть ли главная дорога, которую трудно пересечь, и достаточно ли парковочных мест. Это напрямую влияет на конверсию клиентов. В больших прачечных самообслуживания для семейных водителей следует сосредоточиться на обработке крупных тканей, полосах для въезда/выезда транспортных средств и удобстве парковки. Небольшие магазины могут гарантировать, что покупатели придут пешком или на велосипеде. Кроме того, во многих магазинах достаточно клиентов. Но пути их потока неправильные. Это приводит к низкому пешеходному трафику.

Оценка магазина

Это ключ к инвестиционной стратегии. Многие инвесторы привыкли использовать простую формулу срока окупаемости (листинговая цена/объявленная годовая прибыль) для оценки периода. Однако этот расчет подвержен неточностям при приобретении прачечных самообслуживания. Прибыль, раскрываемая продавцами, часто включает в себя три основных риска. Они не учитывают неоплачиваемый труд владельцев, резервируют средства на модернизацию оборудования и рассматривают краткосрочные доходы в пик сезона как регулярные доходы.

Инвесторы могут сначала рассчитать устойчивый свободный денежный поток, а затем определить максимальную цену покупки. Общая сумма инвестиций в приобретение включает не только комиссию за передачу, но и комиссию за транзакцию, необходимый ремонт при закрытии, арендные депозиты и операционные денежные буферы. Хоть депозиты и могут быть возвратными, они могут заблокировать средства на длительный срок.

Получив прибыль, раскрытую продавцами, скорректируйте стратегию оценки. Если прибыль не включает оплату труда владельца, добавьте затраты на рабочую силу. Затраты на модернизацию резервного оборудования в соответствии со сроками его устаревания. Уберите разовые выгоды и доходы от краткосрочных рекламных акций. Если проект включает приобретение земли и зданий, оцените стоимость недвижимости и прачечной отдельно. Если у магазинов срок аренды истекает, а оборудование стареет, учитывайте не только статический срок окупаемости. Рассчитайте годовой денежный поток. Также учтите затраты на снос и восстановление после истечения срока аренды.

Например, листинговая цена магазина составляет 6 миллионов иен (38 000 долларов США). После проверки денежная выручка до амортизации составит 1,65 миллиона иен (10 400 долларов США), исключая оплату труда владельца. Транзакционные издержки, плата за обслуживание и депозиты составляют 2 миллиона иен (12 600 долларов США). Таким образом, общий объем инвестиций достигает 8 миллионов иен (50 500 долларов США). Годовые затраты на рабочую силу составляют 360 000 иен (2270 долларов США). 600 000 иен (3790 долларов США) зарезервировано на модернизацию оборудования. Таким образом, сумма распределяемых денежных средств составит 690 000 иен (4350 долларов США). До финансирования денежная доходность составляет около 8,6%. Первоначальный срок окупаемости составляет 3,6 года. После учета этих затрат срок увеличивается до 11,6 лет. Это снижает инвестиционную привлекательность.

Проверка перед приобретением

● Налоговая инспекция

Просмотрите ежемесячные эксплуатационные данные за период от 24 до 36 месяцев. Перекрестная проверка записей о работе машины, электронных платежей, выписок о банковских транзакциях и счетов за коммунальные услуги. Найдите краткосрочные колебания доходов, вызванные рекламными акциями, ростом цен, временным закрытием и услугами прачечной. Не считайте ежемесячный доход пикового сезона годовым доходом.

● Проверка оборудования

Запишите марку, модель, серийный номер, год производства, историю поломок каждой машины и наличие запасных частей. Пригласите независимых инженеров по ремонту для проверки на месте. Обратите внимание на частичную модернизацию оборудования. Некоторые магазины заменяют только ключевое оборудование. Остальные сушильные и стиральные машины остаются устаревшими моделями.

● Контрактная инспекция

Подтвердите права передачи аренды, условия корректировки арендной платы, права использования парковки и обязанности по восстановлению территории. Проверьте наличие финансовой аренды или залога оборудования. Кроме того, просмотрите соглашения о франчайзинге, системы обслуживания и планы передачи обязательств по предоплаченным картам. Инвесторы могут планировать добавить услуги прачечной, а также услуги по вывозу и доставке одежды. Они должны соответствовать местным нормам. В Японии клиенты используют оборудование самообслуживания, а некоторые услуги по сдаче белья относятся к разным нормативным категориям. Услуги по сдаче прачечной регулируются Законом о прачечном бизнесе. Это должно быть зарегистрировано в местном центре общественного здравоохранения.

Инвестиционная стратегия магазина

● Существующие магазины

Приобретение существующих магазинов означает понимание фактических операционных показателей. Но риск заключается в решении оставшихся проблем.

● Новые магазины

Инвесторы могут на начальном этапе удовлетворить требования к конфигурации оборудования и сфере деятельности. Это может снизить риск использования старого оборудования и аренды. Однако оценка доходов основана на исследованиях рынка с большей неопределенностью. Инвесторам следует отказаться от оптимистических прогнозов без подтверждения данными, а не отвергать новые или старые модели магазинов.

Kingstar специализируется на исследованиях, разработках и производстве оборудование для коммерческих прачечных . Он предоставляет комплексные стандартизированные решения для стирки и сушки для прачечных и коммерческих прачечных по всему миру. Они подходят для обычной коммерческой стирки и влажной чистки деликатных тканей. Это может удовлетворить требования к выбору места для общественных магазинов и прачечных самообслуживания в торговых центрах. Благодаря стабильному и надежному оборудованию Kingstar помогает операторам магазинов осуществлять стандартизированные операции. Таким образом, магазины могут улучшить свой долгосрочный и стабильный денежный поток.

Заключение

При инвестициях в прачечную самообслуживания местоположение влияет на максимальный поток клиентов. Оценка определяет запас прочности. Если оценка далека от фактических потребностей бизнес-направлений, затрат на жизненный цикл оборудования и обязательств по аренде, это может вызвать скрытые риски для инвесторов. Только объединив выбор площадки, проверку активов и расчет денежных потоков, инвесторы смогут разработать рациональную стратегию.

Q&A

Вопрос 1: Каковы наиболее важные факторы при выборе места для прачечной?

A1: Дело не в большом количестве населения, а в доступности по дороге. Перекрытие главной дороги, удобство парковки, маршрут до магазина продуктов, а также доступность пешком и на велосипеде влияют на фактический коэффициент конверсии.

Вопрос 2. Почему простой расчет срока окупаемости является неточным?

О2: Затраты на рабочую силу, модернизацию оборудования, риски аренды и колебания в межсезонье и пик сезона не учитываются. Таким образом, это может увеличить инвестиции в магазины.

В3: Что следует проверить перед приобретением прачечной?

A3: Отчеты о доходах, год производства оборудования, история поломок, проверка запасных частей, обязательства по аренде и контрактные риски.