190 000 долларов США на открытие против 6 400 долларов США на приобретение: скрытые риски приобретение японской прачечной самообслуживания

В Японии прачечная самообслуживания торговый рынок, инвестиционные затраты совершенно разные. В Токио открытие франчайзингового магазина площадью 13 квадратных метров требует 30 миллионов иен (190 000 долларов США) на оборудование и затраты на строительство. Общая сумма инвестиций составляет 38 миллионов иен (243 000 долларов США), не считая арендного залога. Однако запрашиваемая цена прачечная самообслуживания в городе Кисарадзу префектуры Тиба стоит всего 1 миллион иен (6400 долларов США). Магазин расположен на парковке центра строительных материалов для дома. Оборудование произведено в 2020 году. В магазине также используется система удаленного контроля выручки. Но оно работало в убыток. Разница в цене отражает скрытые риски, связанные с приобретением существующих прачечных самообслуживания. Для глобальных инвесторов, которые планируют приобрести существующие магазины, они предоставляют ценную информацию.

Различные торговые решения

Низкие запрашиваемые цены привлекают многих инвесторов. Они считают, что могут приобрести зрелые магазины по низким ценам. Но низкая запрашиваемая цена не означает дешевое приобретение. У магазина в префектуре Тиба стоимостью 1 миллион иен (6400 долларов США) есть два торговых решения: продолжить работу или купить оборудование и переехать.

Если инвесторы только покупают оборудование и переносят магазин, они должны взять на себя расходы по восстановлению объекта, демонтажу и установке оборудования. Ожидается, что плата за восстановление объекта составит от 1 до 1,5 миллиона иен (6 400–10 000 долларов США). Плата за перемещение оборудования составляет 0,3 миллиона иен (2000 долларов США). Если только переместить оборудование и восстановить площадку, инвестиции достигают 2,3–2,8 млн иен (15 000–18 000 долларов США) (без учета затрат на транспортировку, переустановку и обслуживание оборудования). Если инвесторы продолжат работать, им придется взять на себя арендную плату, депозит и давление на бизнес.

Скрытые риски

● Разница в прибыли

Некоторые операторы имеют команды магазинов и технического обслуживания. Для них низкая запрашиваемая цена может рассматриваться как канал покупки подержанного оборудования. Но для новичков риск приобретения существующих магазинов превращается в риск захвата и работы со старыми сайтами. Запрашиваемая цена еще одного магазина в префектуре Ибараки составляет 1 миллион иен (6400 долларов США), плюс дополнительные 0,6 миллиона иен (3800 долларов США) залога и комиссионные за посредничество в сфере недвижимости. Кондиционеры демонтированы первоначальными владельцами. Большая часть оборудования была приобретена в 2007 году, одно из них сломалось. Контрольный список передачи должен включать информацию о владении оборудованием, вспомогательных объектах и ​​обязанностях по депозитам.

При той же запрашиваемой цене прибыль магазина совершенно другая. На торговой платформе для малого и среднего бизнеса BATONZ два магазина в префектуре Тиба имеют одинаковую запрашиваемую цену: 6 миллионов иен (38 000 долларов США). Годовая прибыль одного магазина составляет 1,65 миллиона иен (10 500 долларов США), тогда как у другого доход выше. Но ее годовая прибыль составляет 0,38 миллиона иен (2400 долларов США). Это означает, что выручка от продаж не может отражать прибыльность. Ключевыми факторами денежного потока являются аренда, старение оборудования и затраты на техническое обслуживание.

● Оценка магазина

Распространенное заблуждение – неоплаченный труд владельца. Годовой доход от продаж магазина в префектуре Фукусима составляет 11,2 миллиона иен (71 000 долларов США). Годовая прибыль составляет 6,07 миллиона иен (38 500 долларов США). У него нет официального персонала. Простой срок окупаемости составляет 3,6 года. Согласно данным, владелец предоставляет услуги стирки и складывания шесть дней в неделю. Он занимается уборкой, сбором платежей и обслуживанием клиентов. Эти затраты на рабочую силу не включены в комиссионные сборы. Исходя из местных цен на рабочую силу, затраты на рабочую силу составляют 2,81–3,28 миллиона иен (18 000–21 000 долларов США). Реальная выручка магазина существенно снижается после учета затрат на оплату труда. Модель без сотрудников не означает, что инвестиции в рабочую силу не требуются. Услуги по стирке и складыванию могут увеличить доход магазина и увеличить затраты на рабочую силу.

● Модернизация оборудования

Риски модернизации оборудования существуют и в существующих магазинах. В районе Ханамигава города Тиба запрашиваемая цена магазина составляет 4,5 миллиона иен (28 600 долларов США). Годовой доход составляет 6,45 миллиона иен (40 900 долларов США). Прибыль от бизнеса составила 1,422 миллиона иен (9 000 долларов США). Простой срок окупаемости составляет 3,2 года. Это кажется привлекательным. Но магазин был открыт в 1999 году. Годы выпуска нескольких машин неясны. Стиральная машина весом 16 кг сломалась. Ремонту он не подлежит из-за отсутствия оригинальных запасных частей. Первоначальный владелец не желает вкладывать средства в обновление оборудования. Таким образом, расходы по замене оборудования должен взять на себя покупатель. Следует также оценить, может ли текущий клиентский трафик поддержать инвестиции в модернизацию оборудования. В период замены оборудования первоначальные клиенты могут выбрать других конкурентов. Им также следует оценить, как долго оставшееся оборудование сможет стабильно работать при его периодической замене.

● Аренда

Запрашиваемая цена магазина в префектуре Тотиги составляет 8,5 миллионов иен (54 000 долларов США), включая здание, оборудование и права на эксплуатацию. Земля сдается в аренду у землевладельца по низкой арендной плате. Срок аренды закончится в 2029 году. Тогда земля должна быть восстановлена. Продавец утверждает, что договор аренды может быть продлен на десять лет без письменного подтверждения. Таким образом, доходы невозможно рассчитать, исходя из низкой арендной платы. Затраты на демонтаж и восстановление должны быть включены.

Фактическая финансовая модель

Помимо различных скрытых затрат, инвесторы должны понимать реальную финансовую модель прачечной самообслуживания. Преимущества прачечного самообслуживания заключаются в предоплаченном доходе, отсутствии инвентаря и необходимости в персонале на стойке регистрации. Но это требует более высоких первоначальных инвестиций. Оборудование должно быть заменено в определенное время. Затраты на ремонт и настройку также выше.

При оценке магазинов следует разделять три показателя - выручку от бизнеса, операционный денежный профицит и долгосрочный распределяемый денежный поток. Основная сумма кредита не является операционными расходами в составе прибыли. Но вернуть деньги придется наличными. Амортизация является неденежной статьей расходов. Но затраты на модернизацию, вызванные старением оборудования, являются жесткими денежными затратами. Не следует упускать из виду альтернативные издержки. Если доход от аренды недвижимости близок к прибыли прачечной, инвестиции в оборудование и операционные риски бессмысленны.

Преимущества Кингстар

Kingstar предоставляет полный спектр коммерческие стирально-сушильные машины и машины для влажной уборки. Компания глубоко понимает болевые точки обновления существующих магазинов. Основная причина потерь – старение оборудования, отсутствие запасных частей и высокие затраты на техническое обслуживание. В коммерческом прачечном оборудовании Kingstar используется универсальная конструкция компонентов. Он имеет длительный срок службы и может снизить затраты на техническое обслуживание. Высококлассные машины для влажной чистки могут помочь расширить спектр услуг по уходу за деликатными тканями. Таким образом, магазины могут уйти от конкуренции с дешевыми базовыми стирками. Независимо от того, строите ли вы новые магазины или модернизируете существующие, Kingstar может предоставить комплексные решения по оборудованию для операторов прачечных по всему миру.

Заключение

Покупая существующие прачечные самообслуживания, не сравнивайте разницу в ценах между новыми и существующими магазинами. В магазинах с низкими ценами могут возникнуть риски аренды, замены оборудования, затрат на рабочую силу и восстановления территории. Ключом к приобретению является не низкая цена, а оценка безопасности цен на активы после расчета всех потенциальных обязательств.

Q&A

Вопрос 1: Почему многие существующие магазины не могут зарабатывать деньги даже при высокой прибыли?

О1: Их прибыль не включает в себя бесплатные затраты владельца на рабочую силу, амортизацию оборудования и плату за замену консервированного оборудования. Владельцы получают ограниченную прибыль, обменивая свое время. Это не фактические доходы от активов.

Вопрос 2: Каковы проблемы при покупке существующего магазина?

A2: Существует пять скрытых рисков: устаревшее оборудование, машины без запасных частей, истекающий срок аренды, скрытое восстановление объектов и первоначальные потери.

Вопрос 3: На каких данных следует ориентироваться, чтобы определить фактическую прибыльность прачечной?

Ответ 3: Не сосредотачивайтесь на выручке от продаж или ежемесячных показателях пикового сезона. Сосредоточьтесь на долгосрочном распределяемом денежном потоке после исключения затрат на рабочую силу, аренду, техническое обслуживание, кредит и модернизацию оборудования.