Оснащение жилого комплекса прачечной требует принятия большего количества решений, чем ожидает большинство управляющих недвижимостью. Поставщик оборудования, размер машины, акустика помещения и платежная инфраструктура — все это влияет на то, удовлетворены ли жильцы — и станет ли прачечная источником дохода или головной болью при обслуживании. Правильная установка коммерческой стиральной и сушильной машины для жилого комплекса зависит от количества квартир, возраста здания, структуры бюджета и степени участия владельца в эксплуатации. В этом руководстве каждая из этих переменных рассматривается с конкретными данными и практическими рекомендациями.
Жилые комплексы приобретают прачечное оборудование двумя различными способами: прямая покупка и модель управляемой аренды. В модели аренды сторонняя компания, предоставляющая услуги прачечной, устанавливает, обслуживает и владеет машинами — владелец здания получает процент от дохода без каких-либо капитальных затрат или ответственности за ремонт. В модели покупки владелец покупает машины напрямую и управляет ими самостоятельно.
Каждый подход подходит для разных профилей собственности. Более крупные портфели с локальным управлением часто предпочитают владение для получения более высоких долгосрочных доходов. Небольшие арендодатели или те, у кого нет обслуживающего персонала, часто находят модель аренды более практичной.
Следующие компании специализируются на установке и эксплуатации прачечных в многоквартирных домах и многоквартирных домах по всей территории США:
| Компания | Покрытие | Варианты оплаты | Ключевое отличие |
|---|---|---|---|
| CSC СервисВоркс | По всей стране | Монета, карта, приложение | Крупнейший провайдер США; Круглосуточная техническая поддержка |
| WASH Многоквартирная прачечная | По всей стране | Монета, карта, приложение | Сильное резидентное приложение; доступность в режиме реального времени |
| Геркулес Индастриз | Региональный (Средний Запад/Запад) | Карта, приложение, мобильный телефон | Гибкая структура разделения доходов |
| Колдуэлл и Грегори | Юго-восток США | Монета, карта | Сильная региональная сервисная сеть |
Распределение доходов в управляемых соглашениях обычно осуществляется От 50/50 до 70/30 в пользу поставщика услуг , отражая их капитальные вложения и затраты на техническое обслуживание. Некоторые контракты предлагают зданию фиксированную ежемесячную оплату вместо процента — это полезно для составления бюджета, но часто менее прибыльно, если прачечная интенсивно используется.
При оценке любого контракта на управление прачечной обратите пристальное внимание на продолжительность контракта (обычно 5–10 лет), графики замены оборудования, гарантии времени реагирования на ремонт и условия пункта о выходе. Контракт, который привязывает вас к стареющим машинам с медленным ремонтом, будет расстраивать жителей на долгие годы.
Для владельцев зданий, которые предпочитают иметь свои машины, ведущие коммерческие стиральные и сушильные машины, используемые в прачечных квартир, включают Speed Queen, Maytag Commercial (Whirlpool Commercial), Electrolux Professional и Huebsch. В частности, компания Speed Queen заняла доминирующее положение на рынке многоквартирных домов в США, ее машины рассчитаны на 10 000 циклов и 5-летняя гарантия на детали. — критически важно для общих сред, где машины работают гораздо чаще, чем в одном доме.
Коммерческая стиральная машина — это не просто более крупная и долговечная жилая единица — она с нуля спроектирована для непрерывной многопользовательской эксплуатации. Эти различия влияют на решения о покупке, требования к установке и долгосрочные эксплуатационные расходы, что имеет большое значение для операторов жилых комплексов.
Наиболее важные конструктивные различия между коммерческими и бытовыми стиральными машинами:
Одной из характеристик, которая удивляет многих покупателей, является G-фактор — мера центробежной силы во время цикла отжима. Более высокие G-факторы (выраженные как кратные гравитационной силе) позволяют извлечь больше воды из одежды перед циклом сушки. Коммерческие стиральные машины обычно достигают 200–400G по сравнению с 60–100G в большинстве бытовых машин. Более высокая отжима означает более короткое время сушки, меньшее потребление энергии и лучший опыт для жильцов, которым приходится запускать несколько партий подряд.
Размер коммерческой стиральной машины измеряется в фунтах вместимости сухого белья. Очень важно сделать это правильно: слишком маленькие машины требуют времени на ожидание и быстрее изнашиваются из-за чрезмерного использования; Слишком большие машины работают частично пустыми и приносят низкий доход за цикл по сравнению с их стоимостью.
| Емкость | Объем барабана (куб. футов) | Лучше всего подходит для | Типичная цена цикла |
|---|---|---|---|
| 18–20 фунтов | 2,7–3,2 куб. футов | Небольшие здания (до 20 квартир), легкое использование | 2,50–4,00 доллара США |
| 20–25 фунтов | 3,2–4,0 куб. футов | Здания средней площади (20–60 квартир), стандартное использование | 3,50–5,50 долларов США |
| 30–40 фунтов | 4,5–6,0 куб. футов | Большие здания (60–150 единиц), интенсивное использование. | 5,00–8,00 долларов США |
| 50–80 фунтов | 7,5–10,0 куб. футов | Использование больших комплексов или объемных вещей (одеяла, коврики) | 8,00–16,00 долларов США |
Отраслевые рекомендации обычно рекомендуют одну пару стирально-сушильных машин на каждый день. 8–12 квартир в общей прачечной. Например, в здании из 48 квартир обычно требуется 4–6 пар стирально-сушильных машин. Но это соотношение следует скорректировать в сторону увеличения, если в составе жильцов наблюдается перекос в сторону семей или если в здании вообще нет возможности подключения внутри квартиры.
Смешивание размеров емкости — это стратегия, используемая в прачечных более высокого класса: предложение одной или двух машин большой емкости (40–60 фунтов) наряду со стандартными машинами на 20–25 фунтов дает жильцам возможность стирать одеяла и негабаритные вещи на месте, что является настоящим отличием удобства, которое также требует более высокой цены за цикл.
Помимо вместимости прачечной, для планировки помещения важна физическая площадь. Стандартные коммерческие стиральные машины с фронтальной загрузкой весом 20–25 фунтов обычно весят около Ширина 27–28 дюймов, глубина 30–32 дюйма и высота 38–40 дюймов. . Более крупные агрегаты весом 40 фунтов могут иметь ширину 32–36 дюймов. Стоковые конфигурации (стиральная машина внизу, сушилка вверху) доступны и широко используются в прачечных с ограниченным пространством, при этом сложенные пары занимают примерно ту же площадь, что и один блок.
Всегда подтверждайте расположение черновых коммуникаций — водоснабжения, канализации, газа или электричества — прежде чем окончательно составить план этажа. Перенос водопровода для размещения машины в другой компоновке после завершения строительства является дорогостоящим и трудоемким процессом.
Шум в общих прачечных — одна из самых постоянных жалоб жителей многоквартирных домов, особенно когда машины работают по вечерам и в выходные дни рядом с жилыми помещениями. Звукоизоляция прачечной не является обязательным в зданиях, где прачечная разделяет стену, пол или потолок с жилыми помещениями. Если все сделано правильно, это защитит качество сна, уменьшит жалобы на шум и может существенно повлиять на удовлетворенность жильцов и скорость продления аренды.
Шум в прачечной распространяется в двух формах: воздушный звук (гул и вибрация моторов) и ударный шум (механическая вибрация, передаваемая через пол и стены во время отжима). Эффективная звукоизоляция должна решать обе проблемы.
Самый экономичный первый шаг — изолировать каждую машину от пола с помощью антивибрационных подушек или изолирующих ножек. Эти плотные резиновые или композитные подушки располагаются под каждой машиной и поглощают механическую вибрацию, прежде чем она передастся на конструкцию здания. Стоимость качественных антивибрационных накладок 20–80 долларов за машину и сами по себе могут снизить передаваемый вибрационный шум на 30–50%. Это базовое вмешательство — не делать его — ошибка, независимо от того, сколько еще вы вкладываете в звукоизоляцию.
Для прачечных на верхних этажах, где вибрация отжима распространяется на жилые помещения ниже, сборка пола является наиболее важным элементом. Опции включают в себя:
Проект полной звукоизоляции прачечной в многоквартирном доме среднего размера, включая развязку стен, MLV, антивибрационные прокладки и обработку потолка, обычно выполняется 3000–12 000 долларов США в зависимости от размера помещения и сложности конструкции. . Для зданий с постоянными жалобами на шум или квартир, непосредственно примыкающих к прачечным, это почти всегда оправданная инвестиция по сравнению с издержками, связанными с недовольством жильцов и текучестью кадров.
Не все коммерческие машины одинаково громкие. Двигатели с прямым приводом производят меньшую вибрацию, чем системы с ременным приводом. Стиральные машины с фронтальной загрузкой во время перемешивания работают тише, чем машины с вертикальной загрузкой. Когда шум вызывает беспокойство, выбор машин с инверторными двигателями (которые плавно меняют скорость, а не переключаются между фиксированными скоростями) может дать измеримую разницу. В частности, модели Electrolux Professional и коммерческих линий Miele отличаются более тихой работой в многоквартирных домах.
Через пять лет прачечная будет существенно отличаться от сегодняшней — как с точки зрения возможностей машин, так и с точки зрения опыта жителей вокруг нее. Некоторые технологии, которые в настоящее время находятся на ранней или средней стадии внедрения, скоро станут стандартными функциями в многоквартирных прачечных.
Подключенные к сети машины, которые в режиме реального времени сообщают о состоянии в систему управления зданием, а также на смартфоны жильцов, уже доступны и их все чаще ожидают. WASH и CSC ServiceWorks предлагают приложения для резидентов, которые показывают доступность машин, отправляют уведомления о завершении цикла и принимают мобильные платежи. Здания с умными приложениями для прачечных сообщают о значительно более высоких показателях удовлетворенности жителей удобствами прачечной. по сравнению со зданиями с эквивалентным оборудованием, но без функций подключения.
Уведомления о завершении цикла, в частности, решают одну из наиболее распространенных проблем в общей прачечной — одежда лежит в готовой машине, пока кто-то ее ждет. Автоматические напоминания, отправляемые через пять минут после завершения цикла, значительно уменьшают эту проблему, не требуя вмешательства персонала.
Осушители с тепловым насосом рециркулируют и повторно используют горячий воздух, а не выбрасывают его наружу. Преимущество в эффективности существенно: Сушильные машины с тепловым насосом потребляют на 40–50% меньше электроэнергии, чем обычные сушилки с резистивным нагревом. Что еще более важно для многоквартирных домов, особенно старых с ограниченным доступом к внешним стенам, сушилки с тепловым насосом без вентиляции полностью устраняют необходимость во внешних воздуховодах.
Это существенное преимущество гибкости установки. В зданиях, в которых в настоящее время невозможно добавить осушители из-за ограничений вентиляции, возможно, можно будет установить тепловые насосы только с электрическим подключением. По мере того, как технология становится более зрелой, а коммерческие сушилки с тепловым насосом сокращают разрыв во времени цикла по сравнению с традиционными устройствами, можно ожидать быстрого внедрения в многоквартирных прачечных до конца 2020-х годов.
Стиральные машины со встроенными датчиками, которые определяют вес загрузки и тип ткани, а затем автоматически регулируют объем воды, температуру и продолжительность цикла, переходят из бытового применения в коммерческое. В условиях общей прачечной это важно, поскольку исключает ошибку пользователя из уравнения: машина, которая самооптимизируется, обеспечит лучшие результаты стирки, потребляет меньше ресурсов и испытывает меньший износ от перегрузки, чем машина, которая полностью полагается на действия пользователя.
Системы автоматического дозирования, которые автоматически дозируют калиброванное количество моющего средства, а не полагаются на то, что жильцы будут добавлять свои собственные, уже доступны на некоторых коммерческих платформах. Помимо удобства, эти системы уменьшают передозировку моющего средства, которая чрезвычайно распространена в прачечных с монетоприемником и карточками, где жители часто добавляют гораздо больше мыла, чем необходимо. Передозировка ускоряет износ уплотнений барабана и способствует накоплению остатков, что сокращает срок службы машины.
Для владельцев зданий, эксплуатирующих собственное прачечное оборудование, подключенные платежные системы теперь обеспечивают динамическое ценообразование — автоматически корректируя стоимость цикла в зависимости от времени суток или дня недели. Повышение цен в часы пик в субботу утром и предложение сниженных ставок во вторник после обеда могут сгладить распределение использования и увеличить общий ежемесячный доход без добавления новых машин. Те, кто первыми внедрили динамическое ценообразование на стирку белья в многоквартирных домах, сообщили об увеличении доходов на 10–20 % без каких-либо изменений в количестве машин или резидентной базе.
Среди жителей моложе 40 лет безналичная оплата быстро становится базовым ожиданием от общей прачечной, а не премиальной функцией. Здания, в которых до сих пор имеются прачечные с оплатой только монетами, находятся в ощутимом невыгодном положении при конкуренции за арендаторов, которые могут выбирать между аналогичными помещениями в соседних объектах.
Системы безналичной стирки в многоквартирных домах обычно работают по одному из трех подходов:
Гибридные системы, которые принимают как безналичную, так и монетарную оплату, являются самым безопасным подходом для зданий с разнообразными демографическими составами жителей, особенно для тех, которые обслуживают пожилых арендаторов или жителей без банковских счетов, для которых наличные остаются практичным вариантом.
Адрес:№ 388, улица Синган, район Чунчуань, город Наньтун, провинция Цзянсу, Китай (почтовый индекс 226000).
Телефон: +86-13917089379
Тел:+86-13917089379
Факс:+86-0513-85663366
Электронная почта:[email protected]