Как развиваются квартирные прачечные: оборудование, поставщики и дизайнерские решения

Оснащение жилого комплекса прачечной требует принятия большего количества решений, чем ожидает большинство управляющих недвижимостью. Поставщик оборудования, размер машины, акустика помещения и платежная инфраструктура — все это влияет на то, удовлетворены ли жильцы — и станет ли прачечная источником дохода или головной болью при обслуживании. Правильная установка коммерческой стиральной и сушильной машины для жилого комплекса зависит от количества квартир, возраста здания, структуры бюджета и степени участия владельца в эксплуатации. В этом руководстве каждая из этих переменных рассматривается с конкретными данными и практическими рекомендациями.

Компании по стиральным и сушильным машинам, обслуживающие жилые комплексы

Жилые комплексы приобретают прачечное оборудование двумя различными способами: прямая покупка и модель управляемой аренды. В модели аренды сторонняя компания, предоставляющая услуги прачечной, устанавливает, обслуживает и владеет машинами — владелец здания получает процент от дохода без каких-либо капитальных затрат или ответственности за ремонт. В модели покупки владелец покупает машины напрямую и управляет ими самостоятельно.

Каждый подход подходит для разных профилей собственности. Более крупные портфели с локальным управлением часто предпочитают владение для получения более высоких долгосрочных доходов. Небольшие арендодатели или те, у кого нет обслуживающего персонала, часто находят модель аренды более практичной.

Крупнейшие управляемые компании по оказанию услуг прачечным

Следующие компании специализируются на установке и эксплуатации прачечных в многоквартирных домах и многоквартирных домах по всей территории США:

Распределение доходов в управляемых соглашениях обычно осуществляется От 50/50 до 70/30 в пользу поставщика услуг , отражая их капитальные вложения и затраты на техническое обслуживание. Некоторые контракты предлагают зданию фиксированную ежемесячную оплату вместо процента — это полезно для составления бюджета, но часто менее прибыльно, если прачечная интенсивно используется.

При оценке любого контракта на управление прачечной обратите пристальное внимание на продолжительность контракта (обычно 5–10 лет), графики замены оборудования, гарантии времени реагирования на ремонт и условия пункта о выходе. Контракт, который привязывает вас к стареющим машинам с медленным ремонтом, будет расстраивать жителей на долгие годы.

Покупка оборудования напрямую: ведущие бренды для многоквартирных домов

Для владельцев зданий, которые предпочитают иметь свои машины, ведущие коммерческие стиральные и сушильные машины, используемые в прачечных квартир, включают Speed Queen, Maytag Commercial (Whirlpool Commercial), Electrolux Professional и Huebsch. В частности, компания Speed Queen заняла доминирующее положение на рынке многоквартирных домов в США, ее машины рассчитаны на 10 000 циклов и 5-летняя гарантия на детали. — критически важно для общих сред, где машины работают гораздо чаще, чем в одном доме.

Основы коммерческих стиральных машин: чем они отличаются

Коммерческая стиральная машина — это не просто более крупная и долговечная жилая единица — она с нуля спроектирована для непрерывной многопользовательской эксплуатации. Эти различия влияют на решения о покупке, требования к установке и долгосрочные эксплуатационные расходы, что имеет большое значение для операторов жилых комплексов.

Наиболее важные конструктивные различия между коммерческими и бытовыми стиральными машинами:

• Конструкция рамы и барабана: В коммерческих машинах используются барабаны из нержавеющей стали и усиленные рамы, способные выдерживать вибрацию, перегрузки и непрерывную работу. Большинство бытовых машин рассчитаны не более чем на один или два полных цикла в день.
• Мотор и трансмиссия: В коммерческих установках обычно используются двигатели с прямым или ременным приводом для тяжелых условий эксплуатации, рассчитанные на гораздо более высокие рабочие циклы и с меньшим количеством движущихся частей, которые могут изнашиваться.
• Водяные клапаны и насосы: Клапаны с высоким расходом и мощные насосы позволяют сократить время наполнения и слива, сохраняя конкурентоспособное время цикла даже при больших мощностях.
• Системы управления: В современных коммерческих стиральных машинах используются программируемые электронные элементы управления, которые позволяют управляющим недвижимостью или операторам удаленно устанавливать параметры цикла, ценовые уровни и режимы диагностики.
• Интеграция платежей: В отличие от бытовых машин, коммерческие стиральные машины предназначены для приема торгового оборудования — монетоприемников, считывателей карт или модулей мобильных платежей — как часть их стандартной архитектуры.

Одной из характеристик, которая удивляет многих покупателей, является G-фактор — мера центробежной силы во время цикла отжима. Более высокие G-факторы (выраженные как кратные гравитационной силе) позволяют извлечь больше воды из одежды перед циклом сушки. Коммерческие стиральные машины обычно достигают 200–400G по сравнению с 60–100G в большинстве бытовых машин. Более высокая отжима означает более короткое время сушки, меньшее потребление энергии и лучший опыт для жильцов, которым приходится запускать несколько партий подряд.

Размер коммерческой стиральной машины: выбор подходящей вместимости для вашего здания

Размер коммерческой стиральной машины измеряется в фунтах вместимости сухого белья. Очень важно сделать это правильно: слишком маленькие машины требуют времени на ожидание и быстрее изнашиваются из-за чрезмерного использования; Слишком большие машины работают частично пустыми и приносят низкий доход за цикл по сравнению с их стоимостью.

Категории размеров стандартных коммерческих стиральных машин

Отраслевые рекомендации обычно рекомендуют одну пару стирально-сушильных машин на каждый день. 8–12 квартир в общей прачечной. Например, в здании из 48 квартир обычно требуется 4–6 пар стирально-сушильных машин. Но это соотношение следует скорректировать в сторону увеличения, если в составе жильцов наблюдается перекос в сторону семей или если в здании вообще нет возможности подключения внутри квартиры.

Смешивание размеров емкости — это стратегия, используемая в прачечных более высокого класса: предложение одной или двух машин большой емкости (40–60 фунтов) наряду со стандартными машинами на 20–25 фунтов дает жильцам возможность стирать одеяла и негабаритные вещи на месте, что является настоящим отличием удобства, которое также требует более высокой цены за цикл.

Физические размеры и планирование пространства

Помимо вместимости прачечной, для планировки помещения важна физическая площадь. Стандартные коммерческие стиральные машины с фронтальной загрузкой весом 20–25 фунтов обычно весят около Ширина 27–28 дюймов, глубина 30–32 дюйма и высота 38–40 дюймов. . Более крупные агрегаты весом 40 фунтов могут иметь ширину 32–36 дюймов. Стоковые конфигурации (стиральная машина внизу, сушилка вверху) доступны и широко используются в прачечных с ограниченным пространством, при этом сложенные пары занимают примерно ту же площадь, что и один блок.

Всегда подтверждайте расположение черновых коммуникаций — водоснабжения, канализации, газа или электричества — прежде чем окончательно составить план этажа. Перенос водопровода для размещения машины в другой компоновке после завершения строительства является дорогостоящим и трудоемким процессом.

Звукоизоляция прачечной в многоквартирном доме

Шум в общих прачечных — одна из самых постоянных жалоб жителей многоквартирных домов, особенно когда машины работают по вечерам и в выходные дни рядом с жилыми помещениями. Звукоизоляция прачечной не является обязательным в зданиях, где прачечная разделяет стену, пол или потолок с жилыми помещениями. Если все сделано правильно, это защитит качество сна, уменьшит жалобы на шум и может существенно повлиять на удовлетворенность жильцов и скорость продления аренды.

Шум в прачечной распространяется в двух формах: воздушный звук (гул и вибрация моторов) и ударный шум (механическая вибрация, передаваемая через пол и стены во время отжима). Эффективная звукоизоляция должна решать обе проблемы.

Антивибрационные подушки и изоляция машины

Самый экономичный первый шаг — изолировать каждую машину от пола с помощью антивибрационных подушек или изолирующих ножек. Эти плотные резиновые или композитные подушки располагаются под каждой машиной и поглощают механическую вибрацию, прежде чем она передастся на конструкцию здания. Стоимость качественных антивибрационных накладок 20–80 долларов за машину и сами по себе могут снизить передаваемый вибрационный шум на 30–50%. Это базовое вмешательство — не делать его — ошибка, независимо от того, сколько еще вы вкладываете в звукоизоляцию.

Обработка стен и потолка

• Упругий швеллер и развязанный гипсокартон: Установка гипсокартона на упругие металлические каналы (вместо того, чтобы напрямую привинчивать его к стойкам) разрушает механическое соединение, через которое распространяется вибрация. В сочетании с акустической изоляцией в полости стены (минеральная вата превосходит стекловолокно по звуку) это может обеспечить значимые рейтинги STC (класс звукопередачи) 50–60.
• Винил с массовой загрузкой (MLV): MLV — это плотный, гибкий барьерный материал, который можно добавлять за гипсокартоном или в качестве слоя на существующие стены. Один слой MLV плотностью 1 фунт/кв. фут добавляет примерно 25–27 баллов STC звукоизоляции. Это особенно эффективно в сочетании с отделённым гипсокартоном.
• Акустическая потолочная плитка или облачные панели: Если прачечная находится ниже жилых помещений, необходима акустическая обработка потолка. Системы подвесных акустических потолков с воздушным зазором над ними обеспечивают как звукопоглощение, так и некоторую степень изоляции от ударов.

Обновление напольных покрытий для снижения ударного шума

Для прачечных на верхних этажах, где вибрация отжима распространяется на жилые помещения ниже, сборка пола является наиболее важным элементом. Опции включают в себя:

• Системы плавающего пола: Бетонный или фанерный черновой пол, установленный поверх акустической подложки (а не приклеенный непосредственно к структурной плите), изолирует поверхностный слой и значительно снижает передачу удара.
• Машинные платформы со встроенной изоляцией: Для коммерческой установки доступны специально изготовленные платформы для прачечного оборудования, в состав которых входят вибропоглощающие материалы. Они объединяют изоляцию машин в единое инженерное решение.

Проект полной звукоизоляции прачечной в многоквартирном доме среднего размера, включая развязку стен, MLV, антивибрационные прокладки и обработку потолка, обычно выполняется 3000–12 000 долларов США в зависимости от размера помещения и сложности конструкции. . Для зданий с постоянными жалобами на шум или квартир, непосредственно примыкающих к прачечным, это почти всегда оправданная инвестиция по сравнению с издержками, связанными с недовольством жильцов и текучестью кадров.

Выбор машины и уровень шума

Не все коммерческие машины одинаково громкие. Двигатели с прямым приводом производят меньшую вибрацию, чем системы с ременным приводом. Стиральные машины с фронтальной загрузкой во время перемешивания работают тише, чем машины с вертикальной загрузкой. Когда шум вызывает беспокойство, выбор машин с инверторными двигателями (которые плавно меняют скорость, а не переключаются между фиксированными скоростями) может дать измеримую разницу. В частности, модели Electrolux Professional и коммерческих линий Miele отличаются более тихой работой в многоквартирных домах.

Будущие технологии стирки Прибытие в многоквартирные дома

Через пять лет прачечная будет существенно отличаться от сегодняшней — как с точки зрения возможностей машин, так и с точки зрения опыта жителей вокруг нее. Некоторые технологии, которые в настоящее время находятся на ранней или средней стадии внедрения, скоро станут стандартными функциями в многоквартирных прачечных.

Интеллектуальный мониторинг машин и резидентные приложения

Подключенные к сети машины, которые в режиме реального времени сообщают о состоянии в систему управления зданием, а также на смартфоны жильцов, уже доступны и их все чаще ожидают. WASH и CSC ServiceWorks предлагают приложения для резидентов, которые показывают доступность машин, отправляют уведомления о завершении цикла и принимают мобильные платежи. Здания с умными приложениями для прачечных сообщают о значительно более высоких показателях удовлетворенности жителей удобствами прачечной. по сравнению со зданиями с эквивалентным оборудованием, но без функций подключения.

Уведомления о завершении цикла, в частности, решают одну из наиболее распространенных проблем в общей прачечной — одежда лежит в готовой машине, пока кто-то ее ждет. Автоматические напоминания, отправляемые через пять минут после завершения цикла, значительно уменьшают эту проблему, не требуя вмешательства персонала.

Сушилки с тепловым насосом и безвентиляционная технология

Осушители с тепловым насосом рециркулируют и повторно используют горячий воздух, а не выбрасывают его наружу. Преимущество в эффективности существенно: Сушильные машины с тепловым насосом потребляют на 40–50% меньше электроэнергии, чем обычные сушилки с резистивным нагревом. Что еще более важно для многоквартирных домов, особенно старых с ограниченным доступом к внешним стенам, сушилки с тепловым насосом без вентиляции полностью устраняют необходимость во внешних воздуховодах.

Это существенное преимущество гибкости установки. В зданиях, в которых в настоящее время невозможно добавить осушители из-за ограничений вентиляции, возможно, можно будет установить тепловые насосы только с электрическим подключением. По мере того, как технология становится более зрелой, а коммерческие сушилки с тепловым насосом сокращают разрыв во времени цикла по сравнению с традиционными устройствами, можно ожидать быстрого внедрения в многоквартирных прачечных до конца 2020-х годов.

Системы AI с определением загрузки и автоматическим дозированием моющих средств

Стиральные машины со встроенными датчиками, которые определяют вес загрузки и тип ткани, а затем автоматически регулируют объем воды, температуру и продолжительность цикла, переходят из бытового применения в коммерческое. В условиях общей прачечной это важно, поскольку исключает ошибку пользователя из уравнения: машина, которая самооптимизируется, обеспечит лучшие результаты стирки, потребляет меньше ресурсов и испытывает меньший износ от перегрузки, чем машина, которая полностью полагается на действия пользователя.

Системы автоматического дозирования, которые автоматически дозируют калиброванное количество моющего средства, а не полагаются на то, что жильцы будут добавлять свои собственные, уже доступны на некоторых коммерческих платформах. Помимо удобства, эти системы уменьшают передозировку моющего средства, которая чрезвычайно распространена в прачечных с монетоприемником и карточками, где жители часто добавляют гораздо больше мыла, чем необходимо. Передозировка ускоряет износ уплотнений барабана и способствует накоплению остатков, что сокращает срок службы машины.

Динамическое ценообразование и оптимизация доходов на основе использования

Для владельцев зданий, эксплуатирующих собственное прачечное оборудование, подключенные платежные системы теперь обеспечивают динамическое ценообразование — автоматически корректируя стоимость цикла в зависимости от времени суток или дня недели. Повышение цен в часы пик в субботу утром и предложение сниженных ставок во вторник после обеда могут сгладить распределение использования и увеличить общий ежемесячный доход без добавления новых машин. Те, кто первыми внедрили динамическое ценообразование на стирку белья в многоквартирных домах, сообщили об увеличении доходов на 10–20 % без каких-либо изменений в количестве машин или резидентной базе.

Безналичный расчет: больше не является обязательным на конкурентных рынках

Среди жителей моложе 40 лет безналичная оплата быстро становится базовым ожиданием от общей прачечной, а не премиальной функцией. Здания, в которых до сих пор имеются прачечные с оплатой только монетами, находятся в ощутимом невыгодном положении при конкуренции за арендаторов, которые могут выбирать между аналогичными помещениями в соседних объектах.

Системы безналичной стирки в многоквартирных домах обычно работают по одному из трех подходов:

• Создание карты лояльности/карты сохраненной стоимости: Жители загружают деньги в центральном киоске наличными или картой, а затем используют карту здания в автоматах. Устраняет отдельные считыватели карт на каждом автомате, сохраняя при этом прием наличных от жильцов, которые в них нуждаются.
• Считыватели кредитных/дебетовых кранов на каждой машине: Наиболее гибкий вариант для жильцов, но требует более высоких затрат на оборудование для всего парка машин. Такие системы, как PayRange и Hercules, предлагают модули считывания карт plug-and-play, совместимые со многими моделями коммерческих машин.
• QR-код/оплата через приложение для смартфона: Жители сканируют QR-код на машине, чтобы запустить цикл через приложение. Самая низкая стоимость оборудования; самое высокое резидентное сопротивление при первоначальной настройке, но после внедрения оно широко предпочтительнее.

Гибридные системы, которые принимают как безналичную, так и монетарную оплату, являются самым безопасным подходом для зданий с разнообразными демографическими составами жителей, особенно для тех, которые обслуживают пожилых арендаторов или жителей без банковских счетов, для которых наличные остаются практичным вариантом.